住宅ローンにお困りの方

オーバーローンについて

「今購入しないと不動産が高くなってしまいますよ」とか「今なら金利が安く住宅ローンの契約が可能ですよ」というようなセールストークにより、不動産を駆け込み購入したものの、昨今の経済状況の影響で住宅ローンの支払いに窮している方も少なからずいらっしゃいます。

しかし、住宅を売却したくてもできず、かといって住宅ローン等の返済ができなくなる状況に追い込まれることも多々あります。いわゆる、「オーバーローンでお困りの方」が少なくないと思います。

「オーバーローン」という言葉の意味については、具体的には次の2通りがあります。

  • 1.所有しておられる不動産の市場価格より、住宅ローン等の借入残債務額の方が極端に高い。
  • 2.毎月の返済額がご自身の収入の範囲を超え、返済が困難になっている場合で、かつ、住宅ローン等の返済のため信販会社や消費者金融業者から借入を繰り返している。

よく見うけられる次のケースなどが、オーバーローンで苦しむ典型的な例です。

  • ◆会社を突然リストラされた。
  • ◆住宅ローンの返済契約上の、高額なボーナス時返済金の支払いが難しくなった。
  • ◆返済のために消費者金融業者等から借入れしてしまい、その後借金が雪だるま式に増えたため多重債務の状態に陥った。
  • ◆住宅ローンにおける変動式の利息の利率が上昇してしまったことにより、月給等の収入が30万円程度に対し返済額が10万円以上になってしまったため、返済ができなくなった。
  • ◆自営業者の方で、商工ローン業者からの高利率の不動産担保融資を受けている方が、年15%程度(中には利息制限法所定の利率を超過する年20%以上)の高金利で融資を受けていたものの、売上が極端に減少した場合や取引先の倒産等により売掛債権の回収ができず返済できなくなった。
不動産の任意売却による債務整理

債務者(借主)が住宅ローンの支払が困難となりその支払を遅延したり、放置したりすると債権者(銀行や金融会社)は、民事執行法等に定める手続(以下法的手続といいます。)にしたがって担保不動産(場合によっては担保を取られていない場合でも)を差押え、不動産競売にかけて債権を回収します。

上記のような法的手続によらずに不動産の所有者と各債権者との合意により所有不動産を市場で売却することを一般的に任意売却といいます。

不動産競売については、近年高額な金額で落札されるケースもまれに見うけられます。 したがって、一概にはいえませんが、一般的にみて競売よりも有利な価格で売却できる可能性が高いので、より多額の返済をすることが可能となることから、残債務を縮小することができます。ところが、昨今の経済不況下において、

  • ◆有力な不動産の買い主であった建売業者やマンションデベロッパーが相次ぎ倒産した。
  • ◆金融機関は、不動産購入を目的とした融資を渋る傾向にある。
  • ◆今後数年は、不動産価格は下落傾向にある。

ことから、単に大手不動産仲介会社に売却を依頼したとしても、思うように売れないどころか、想像もしないような低価格での売却を勧められ、愕然としておられた方も少なからずいらっしゃいます。さらに、本意ではない低価格で不動産を売却(処分)したものの、残りの債務については不動産仲介会社がほとんど面倒をみてくれない場合もあります。

目的とするのは借金(債務)整理ですから、「任意売却」についてはもちろんですが債務整理の専門的な知識と経験がないと、せっかくのあなたの資産(不動産)を有効に活用できないことに繋がる危険性があります。

任意売却による借金整理(債務整理)のメリット

任意売却によるメリットとしては、

  • ◆不動産業者の仲介手数料
  • ◆滞納管理費
  • ◆滞納税金

などを、売却代金により支払うことができるため、債務者の負担は基本的にないことです。

さらに、当事務所のような司法書士等が売却代金の配当表(下図)を作成し、それに基づき債権者に対する弁済がなされます。「借りすぎてしまった・・・どうしよう・・・誰にも相談できないし・・・」とお一人で悩むことも少なくないと思いますが、直接的に利害関係がなく秘密厳守の司法書士等の専門家にご相談するのがよいと思います。

不動産の任意売却による債務整理をトータルにご支援できる当事務所のような専門家に、早めにご相談することをおすすめします。お一人で悩んでいると、あまり良い方向には考えないものです。

配当表

配当表
不動産競売の道をとるか、任意売却による債務整理の道をとるか

一般の住宅ローンや消費者金融業者等からの多重債務の返済に窮している方とお会いしてお話すると、専門家に相談して任意整理等の債務整理(借金整理)をすれば、まだまだ道は拓けるにもかかわらず、近々にご所有の不動産が差押えになることがわかっていても(本当に差押えになっても)何の対策を取らない方も少なからずいらっしゃいます。

不動産競売で第三者に落札された場合、その落札者に対抗要件がない場合は立ち退かなければなりません。「立ち退き料をもらうことができる」という法律は定められてはおらず、いつまでも立ち退かないと、裁判所から強制執行(立ち退き)命令が下る場合もあります。

一方、専門家に相談した上で任意売却による債務整理(借金整理)の道を選択すると、債権者との比較的友好的な相談の上、債務(借金)の圧縮や、無理の無い引越し計画などの建設的な対策をとることができます。

あなたは、どちらを選択されますか?

任意売却による債務整理により、自分のプライバシーを保護

住宅ローンの延滞が続き、金融機関等からご所有の不動産が差押えられると、数ヵ月後の競売手続のために、執行官が調査に訪れます。場合によっては、近隣にも声をかけて債務者についていろいろと質問するかもしれません。そうすると、債務者の事情が近隣に知れ渡ります。こういううわさは広がるのが早いものですから、一段と住み心地が悪くなるのではないでしょうか。

そしていよいよ不動産競売が開始されると、インターネット上で裁判所が無料公開中のホームページ(BIT)でその不動産の写真などが公開されます。その結果、落札希望の法人・個人が少なからず訪れては、近隣に債務者のことを根掘り葉掘り質問しますから、債務者の事情はオープンになってしまいます。経験上、最近の不動産競売手続は、差押え開始から一般競争入札までの期間が以前より短くなっていますので、それだけ執行官が訪れるのは早くなっているはずです。

一方、任意売却の場合、通常の不動産売買と同じような販売活動により行います。したがって、近隣に債務者の事情を知られることなく、売買の手続を進めることが可能となります。これにより、多重債務の事実や、税金・管理費の滞納などの事実、いわゆる債務者のプライバシーを保護することにつながります。

任意売却による債務整理を相談する上での大切なこと

第一に、あなたの借金問題全体について、当事務所のような司法書士等に相談し、ご所有不動産の売却をすべきかどうかを検討します。

なぜならば、周囲の方に相談したところ「もう自宅を売るしかないね」と助言された方などは特に、相談する時点から自宅等を売るのが前提になっていると思われますが、仮に多重債務に陥っていても、自宅等の不動産を売却せず、住宅ローンだけは現状のまま支払を継続した上で債務整理ができる手続もあるからです。

たしかに、任意売却はあなたの自宅等を売却することによる債務整理手続ですが、当事務所としては、杓子定規に自宅等を売却する道を選択してはおりません。

第二に、借金したのは債務者であり、金融機関等の債権者により無断で借金契約が締結されたわけではない(もしそうなら別途法的な問題が発生しますが)ということを、あらためて認識する必要があります。つまり、借金の返済が滞った方に対して、合法的な手続により返済を要求する権利は債権者が持っています。

ですから、その債権者に対して、誠意を持って対応することが大切です。そうでないと、「質のよくない債務者」であると債権者が判断してしまい、こちら側からの任意売却による債務整理の相談依頼に対して当初より良い印象を持っていただけないことに繋がります。結果的には、任意売却による債務整理の交渉は成立せず、法的な処理(差押え競売)になってしまいます。

たとえ借金の返済に窮しても、つらくても、債権者に対して、「申し訳ございません」という姿勢だけは保ちたいものです。

任意売却による費用

通常かかる不動産仲介業者への手数料、司法書士への抹消登記費用は司法書士または破産管財に人が作成する配当表に基づき売却代金から支払われますので依頼者の負担はありません。

また、当事務所では任意売却を含めた債務整理の相談料は一切いただいておりません。

差押登記のなされた滞納税金の抹消に要する弁済金や、マンションの滞納管理費についても、上記と同様に配当表に基づき売却代金から支払われるため、依頼者の負担はありません。

ただし、任意売却によっても残る滞納税金は自己破産の申立をしても免責されませんので、前向きに所轄の役所と協議することが必要になります。

◆任意売却にかかる必要経費とは?

引越費用については各債権者により見てくれる額が異なり(10〜40万円)、引越費用全額(新居の契約にかかる敷金、礼金、仲介手数料などを含める)を満たす配当額の合意を債権者から取り付けられるとは通常困難ですので、不足分相当額は依頼者の自己負担となります。

◆相談した司法書士の報酬は?

通常売却時にかかる抵当権、差押登記の抹消にかかる登録免許税を含めた司法書士の費用も配当表に基づき売却代金から支払われますので、任意売却によりかかることはありませんが、売却に際し用意していただく、印鑑証明書、評価証明書、住民票などは依頼者に用意していただかなければなりません。このように任意売却に関しては司法書士に対する費用はかかりませんが、それに伴い行う各種債務整理手続に対する費用は別途必要(下図)となります。

●任意整理(※料金には消費税は含まれていません。)
基本報酬 債権者1社につき4万円
成功報酬 1)元本減額後の残債務により異なりますが、元本減額の最大10%相当
例:200万円あった借金が150万円まで減った場合、成功報酬を最大の10%相当としますと・・・ 50万円×10%=5万円
2)過払い金回収額の20%(過払い金がある場合)
●個人再生(※料金には消費税は含まれていません。)
裁判手続きにかかる費用 18万〜20万円
司法書士報酬 20万〜40万円
●自己破産(※料金には消費税は含まれていません。)
裁判手続きにかかる費用 2万〜50万円
※料金については、破産には手続き(同時廃止事件又は管財事件)によって異なりますので、お問い合わせ下さい。
司法書士報酬 20万〜40万円(法律扶助の場合には10万5千円)
※当事務所の場合です。他の事務所に依頼される場合はご確認ください。
※ただし、債権者の数及び資産の状況によって異なりますので、お問い合わせ下さい。
事務所案内
司法書士新松戸合同事務所
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